樓價偏高，何止香港？

港人最近對高樓價怨言頗多，我當然很理解，但大家看過世界其他地方後，便會知道樓價過高的問題既非香港獨有，港人的處境也非特別差。

就以澳洲為例吧，各大城市的樓價以每季百分之五至六上升，隨便找個上車盤——市區的單位或市郊的獨立屋，不論是新落成或是現樓，動輒起碼50萬澳元（即港幣350萬左右），想像香港找200來萬的上車盤，非到邊錘的地區不可，雖說那些地方地大屋也大，但論到交通及其他設施的配套，真的會給天水圍比不去。

澳洲各銀行明知樓價太高有風險，最近收緊了一般人的貸款準則，要求貸款人有能力支付兩成首期之餘，還要取消高信貸額的信用卡。借到錢後，償還貸款可吃力了，澳洲最近加息已成國際新聞，習慣了兩、三厘利率（甚至更低）的港人，聽到澳洲一般房貸利率已超越六厘，會不會吃一驚？況且，利率祇有越來越高的份兒，待利率再加一厘至澳洲的「正常水平」後，50萬澳元的物業，借到40萬（港幣280萬），年期廿五年，每月供款便達二萬港元！（同樣貸款在香港以三厘承造，年期廿年也祇需每月供$15500，廿五年更低至$13300。）

究竟樓價為何長升長有？簡單來說就是需求殷切，而且資金不斷流入，政府又助波推欄，其實和香港的情況相似，最大的差別，在於港府限制了土地供應，澳洲政府則刺激了需求，推出首次置業補助，最高（用於買樓花或新落成建築）可達32000澳元（22萬港元），原意是幫助首置者及保住建築和連帶行業，但地產商和建築商也不笨呀，所以適合上車的物業，升幅可不少，也令整體樓市堅挺，有評論因而說，此政策的實際功用，乃托住樓價和一眾業主的信心，多於真正協助置業者。就算這個補助現已逐漸縮減，樓市也有一班長期穩定的新力軍，就是移民和短期居留者，而且源源不絕，而他們的目標也是一般市民的中、下價盤！這些新來者，絕非泛泛之輩，同事和朋友都目睹過「國內豪客」，在物業拍賣成交後用現金全數支付，看得我們這些「窮同胞」眼紅！最近有新聞報導說，國內送子女赴外升學而有財政實力的，都會給子女置業，然後把房間分租，租金足以支付學費，而隨着樓價上升，就算如果物業需要貸款，利率再高也不怕，反正學成後把物業賣掉也除笨有精。想不到祖國崛起的效應，在澳洲也在平民層面感受到！

面對樓價不停上升，澳洲不少人也望洋興歎，不過除了政府會逐步按原來減少首次置業補助外，也不見有甚麼具體行動，小市民要抱怨也祇是中午一同吃飯時發一兩句牢騷而已。港人則進取了，直接找煲呔特首申訴，未幾政府也出了幾道招數冷卻一下樓市，總算是有點交代了，大家還想怨甚麼？但是這些怨氣的背後，想必有很多更深層的問題，香港政府有沒有正視？